» » قوانین ساخت و ساز شهری - ضوابط زیر بنایی املاک

محصول پیشنهادی

{mycart} {shop_latest} {frontshop}

برچسب ها

مطالب برتر
    نظر سنجی
    نظرشما در مورد سیستم؟

    آمار بازدید آمار بازدید
    بازدید امروز :
    446
    بازدید دیروز :
    721 [-6.49 %]
    بازدید هفته :
    5090
    بازدید ماهانه :
    21218
    بازدید سالانه :
    93573
    بازدید کل :
    93573
    بیشترین بازدید :
    9470 نفر در 1398.04.15
    قوانین ساخت و ساز شهری - ضوابط زیر بنایی املاک

    قوانین ساخت و ساز شهری - ضوابط زیر بنایی املاک


    حالات خاص :

    – اگر مشخص شد که عرض ملکی پس از تخریب بیش از عرض ملک درج شده در سند ملک می باشد یا مالک قبل از ادامه ی عملیات ساختمانی ملزم به اصلاح سند می باشد و یا باید مقدار اضافه شده بر عرض ملک در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود .

    – اگر ملکی دارای دیوار مشترک با همسایه ی مجاور باشد ، میتواند دیوار مشترک را به عنوان درز انقطاع رها کند . ( البته باید عرض بنای اجرایی از عرض بنای مشخص شده در نقشه ی مصوبه بیشتر نباشد )
    – رعایت درز انقطاع برای ساختمان های با ارتفاع بیش از ۱۲ متر الزامی می باشد . ارتفاع ساختمان از روی تراز سطح گذر (۰۰/۰ ± )محاسبه میشود .

    – اگر عرض ملکی (وضع موجود ) کمتر از عرض ملک درج شده در سند باشد برای محاسبه ی درز انقطاع و عرض بنای اجرایی ، عرض ملک کمتر یا همان وضع موجود در نظر گرفته می شود و اگر پس از تخریب مشخص شد که عرض ملک با سند برابر می باشد پس از اصلاح دستور نقشه ادامه ی عملیات بلامانع می باشد .

    پیشروی طولی بنای ملک :

    بنای هر ملک از شمال آن آغاز شده ( البته در املاک شمالی و جنوبی ) و در همه ی املاک ، بنای اجرایی میتواند تا ۶۰ درصد طول زمین ( طول قبل از اصلاحی ) به علاوه ی دو متر مازاد ۶۰ درصد طول زمین به صورت پخ اجرا می شود .

    پیشروی طولی ۶۰ درصد به علاوه ی دو متر تا زمانی اجرا میشود که حداقل دو متر عرض برای حیاط ملک باقی بماند . اگر ملکی پس از پیشروی ۶۰ درصد طول زمین خود به علاوه ی دو متر دارای عرض ( عمق ) حیاط کمتر از دو متر شد میتوان با مطرح کردن موضوع در شورای معماری منطقه و با رعایت حقوق مجاورین ملک و دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور ، پیشروی طولی به صورت صد در صد اجرا شود .

    مساحت مجاور زیر بنا :

    زمین هایی با مساحت بیش از ۲۰۰ متر مربع (مساحت قبل از اصلاحی ) در صورتی میتوانند ۶۰ درصد طول زمین به علاوه دو متر پیشروی کنند که مساحت زیر بنای ملک از ۶۰ درصد مساحت کل زمین ( مساحت قبل از اصلاحی ) تجاوز نکند . برای این منظور مالکین اقدام به تعبیه ی نورگیر (پاسیو) در بنای خود جهت کاهش مساحت زیربنا میکنند . این ضابطه برای زمین هایی با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع صدق نمیکند.

    حالات خاص :

    ۱- اگر مساحت زمین پس از اصلاحی و عقب نشینی کمتر از ۷۰ متر مربع باشد میتوان با مطرح کردن موضع در شورای معماری منطقه با رعایت کامل ضوابط و مراعات حقوق مجاورین از ۶۰ درصد تا صد در صد مساحت زمین پروانه ی ساخت صادر شود .

    ۲- همچنین زیر بنا در زمین های با مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع میتواند با رعایت حقوق مجاورین حداکثر ۸۰ درصد مساحت زمین اجرا شود . ( البته با رعایت حداقل ۲ متر عرض حیاط )
    ۴-تراکم ساختمانی :

    هر ملکی میتواند تنها در دو طبقه و به میزان ۱۲۰ درصد مساحت زمین تراکم ساختمانی داشته باشد . ( با رعایت مساحت مجاز زیربنا و پیشروی طولی )

    به استناد مفاد بند ه ماده ی دوم مصوبه ی پنجاه و یکمین جلسه ی شورای محترم اسلامی شهر تهران ( دوره ی سوم ) ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه ی تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ ابلاغی طی بخشنامه ی شماره ۴۳۸۶۱/۸۶/۸۰ مورخ ۲۷/۱۱/۸۶ و بخشنامه ی شماره ی ۱۶۰۵/۸۷/۸۰ مورخ ۲۸/۰۱/۸۷ معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در خصوص ضوابط تفصیلی راه پله و آسانسور ( صرفا مسکونی ) و با توجه به اینکه احداث لابی های راه پله برای املاک مشمول ، طبق مباحث ۳ و ۵ مقررات ملی ساختمان و جداول پیوست بخشنامه ی اخیر الذکر الزامی می باشد .

    قوانین ساخت و ساز شهری ضوابط زیر بنایی املاک

    لذا در ساختمان های صرفا مسکونی و منوط به رعایت استانداردهای مندرج در مباحث مقررات ملی ، سطوح راه پله ، آسانسور و لابی مربوطه جزو تراکم محسوب نمی شود .

    درصورت عدم رعایت ابعاد و مساحت هر یک از سطح فوق الذکر در زمان اجرای ساختمان و تعیین تکلیف تخلف صورت گرفته توسط مراجع دارای صلاحیت ، صرفا مساحت فضای احداثی مغایر با مباحث فوق ( نه مجموع کل سطوح راه پله ، آسانسور و لابی ) جزو تراککم محاسبه میشود .

    حالات خاص :

    – در صورتی که ملکی دارای بنای موجود بیش از حد تراکم مجاز جهت دریافت پروانه ی جدید بنای موجود به عنوان حقوق مکتسبه در نظر گرفته میشود .

    پروانه های صادره صرفا با کاربری مسکونی می باشد و اگر ملکی در وضعیت موجود دارای کاربری تجاری و یا اداری باشد متراژ موجود به عنوان حقوق مکتسبه در روانه ی جدید با کاربری قبلی داده میشود .

    – اگر ملکی دارای اصلاحی ( عقب نشینی ) نیز باشد به میزان ۱۸۰ درصد مقدار مساحت اصلاحی به میزان اولیه ی تراکم ( ۱۲۰ درصد مساحت زمین ) افزوده میشود .

    – با الزام به رعایت حداقل شش متر برای عرض گذرهای فاقد طرح در بافت های قدیمی و فرسوده و صدور پروانه ی ساختمان برای باقی مانده ی ملک ، تملک املاکی که باقیمانده ی آنها پس از رعایت عقب نشینی به کمتر از ۵۰ متر مربع بالغ میشود و نیز ( مواردی ) که جهت ساخت واحدهای مسکونی مناسب نمی باشد .

    – به منظور حفظ ، نگهداری و احیای باغ ها و زمین های مشجر ، سطح اشغال زیر بنا در این گونه املاک معادل ۳۰% مساحت و تراکم ساختمانی مجاز اینگونه املاک برابر درصد تراکم ساختمانی املاک غیر باغ مشابه همجوار خواهد بود .

    – املاک واقع در کاربری های خدماتی طرح تفصیلی (شامل آموزشی ، بهداشتی ، فضای سبز ، خدمات شهری ، ورزش ) که قبلا براساس بخشنامه ی شماره ی ۱۳۷۴۸ مورخ ۰۲/۰۵/۱۳۶۱ بند ۱۷ صورتجلسه ی ۲۱۸ و بند یک صورتجلسه ی ۳۴۶ کمیسیون ماده ی ۵ جهت آنها پروانه ی ساختمانی صادر شده است با تراکم طرح حداکثر ۱۲۰% و رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع بوده و از واگذاری اضافه ی تراکم ساختمانی برای اکلاک مذکور باید خودداری شود .

    – براساس تبصره ی ماده ی واحده ی مصوبه ی مذکور فرم مخصوص اخطاریه جهت مالکین تهیه شود ، جهت تکمیل ساختمان هایی که بعد از تاریخ ۱۷/۰۱/۱۳۷۰ ( ابلاغ آیین نامه ی ۲۸۰۰ زلزله ایران در شهرداری تهران ) پروانه ی ساختمانی برای آنها صادر شده است . لازم است ظرف مدت یکسال از تاریخ صدور اخطار به نسبت به تکمیل ساختمان اقدام کنند در غیر این صورت مشمول عوارض ۱۲/۱ قیمت منطقه ای به ازای هر ماه تطویل جهت هر متر مربع زیر بنا میگردند . ساختمان های نیمه تمامی که پروانه ی آنها قبل از تاریخ فوق صادر شده باشد ، باید یا تخریب و بازسازی کنند و یا تمهیدات لازم جهت استحکام بنای خود ، را مطابق آیین نامه ی ۲۸۰۰ و مقررات ملی ساختمان انجام دهند .

    قوانین ساخت و ساز شهری

    – شروع عملیات ساختمانی با توجه به نامه ی شماره ۵۲۰۸/۸۱۱ مورخ ۱۸/۰۴/۶۹ معاونت شهرسازی و معماری وقت تهران زمان گودبرداری و پی کنی تعریف میشود . ( مشروط به ارائه ی گزارش شروع عملیات و گزارشات مرحله ای ناظر )

    – منظور از تمدید پروانه ی ساختمانی با توجه به شروع عملیات و نیمه تمام بودن ساختمان های مورد نظر همان گواهی معمول اعم از عدم خلاف و یا بلامانع ناحیه می باشد .

    طرح تفصیلی جدید :
    تراکم ساختمانی مجاز

    ۱- تراکم ساختمانی مجاز حداکثر حجم ساخت و ساز مفید ، براساس جداول چهارگانه ی ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هر یک از چهار پهنه ی استفاده از اراضی شهر تهران ، متناسب با عملکرد ، مساحت قطعه و عرض معبر همجوار است .

    تبصره ی ۱ : تراککم ساختمانی مجاز در زیر پهنه های حفاظت (G) ، به جز زیر پهنه های باغ ها و اراضی زراعی (G21) ، مختلط ویژه (M22) ، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی (S311) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات ( با غلبه ی فرهنگی ) (S22) ، بازار (S11) و پهنه های ویژه ی بلند مرتبه سازی ، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه براساس مقررات طرح جامع تهران است که به صورت کلی و در قالب تهیه و ارائه ی طرح های توجیهی ، تدوین و حسب مورد در کارگروه تطبیق تائید و یا در کمیسیون ماده ی ۵ به تصویب خواهد رسید .

    تبصره ی ۲ : ضوابط ساخت و ساز در زیر پهنه های باغات و اراضی مزروعی (G21) ، طبق مفاد دستورالعمل اجرایی ماده ی ۱۴ قانون زمین شهری است .

    ۲- تراکم پایه ی مالی براساس مصوبه ی شورای اسلامی شهر تهران ، در کلیه ی پهنه های استفاده ازاراضی محدوده ی شهر تهران ، معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک ، طبق سند مالکیت است .

    تبصره ی ۱ : دریافت عوارض مابه التفاوت تراکم پایه ی مالی و تراکم ساختمانی مجاز ، براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است .

    تبصره ی ۲ : تراکم پایه ی مالی در کلیه ی فضاها و اماکن آموزش عالی ، بهداشتی و درمانی ، اجتماعی ، فرهنگی ، خدماتی و ورزشی در کلیه ی پهنه های استفاده از اراضی در محدوده ی شهر تهران براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران است .

    تبصره ی ۳ : تغییرات آتی پایه ی مالی تراکم ، حسب مورد براساس مصوبه های شورای اسلامی شهر تهران ، ملاک عمل است .

    ۳- به منظور سامان بخشی به سیمای شهر تهران ، احداث بنا در محورهایی با حداقل عرض ۱۲ متر ، در صورتی که کمتر از ۶۰ درصد قطعات آن در طرفین گذر شکل گرفته باشد ، مطابق ضوابط زیر پهنه و در صورتی که بیش از ۶۰ درصد قطعات آن محور در طرفین گذرها ( حدفاصل دو گذر با حداقل عرض ده متر ) برمبنای ضوابط قبلی ساخته شده ، مطابق تراکم و طبقات ساخته شده قطعات مجاور با پیشنهاد شهرداری منطقه و تایید نهایی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است .

    تبصره : شهرداری های مناطق تهران ملزم به شناسایی و اعلام محورهای مشمول بند (۳-۷) حداکثر ظرف مدت یک سال به معاونت شهرسازی و معماری می باشند .

    ۴- موقعیت استقرار مشاعات در ساختمان های مسکونی و غیر مسکونی براساس جدول شماره ی (۱-۱۱) است که جزو لاینفک این سند محسوب میشود .


    منبع: کتاب قوانین ساخت و ساز شهری
    نویسنده: اکبر مختارپور

    مطالب مرتبط:

    • دیوار برشی چیست؟دیوار برشی چیست؟ در مهندسی سازه، دیوار برشی دیواری است که از قطعات مهاری (قطعات برشی) ساخته شده و وظیفهٔ خنثی کردن اثر بارهای جانبی وارد شده بر سازه را بر عهده دارد. دیوار برشی برای مقابله با بارهای
    • دانلود کتاب مراحل تصویری آموزش اجرای ساختمان بتنیدانلود کتاب مراحل تصویری آموزش اجرای ساختمان بتنی آموزش اجرای ساختمان بتنی نام کتاب ۸۰ صفحه ای بسیار خوبی است که امروز در سایت ما قرار میگیرد .این کتاب توسط آقای مهندس علی صفری تهیه شده تا بصورت
    • ضوابط و مقررات ساختمانی و قوانین ساخت و ساز شهری شهرداریضوابط و مقررات ساختمانی و قوانین ساخت و ساز شهری شهرداری دانستن قوانین شهرسازی در ارتباط با پارکینگ برای نقشه برداران ثبتی الزامی نیست، ولی آشنایی با این ضوابط و مقررات ممکن است در موارد خاص و مواجهه
    • آشنایی با قوانین ساختمان سازیآشنایی با قوانین ساختمان سازی احتمالا بسیاری از ما با قوانین مربوط به ساخت و ساز آشنا نبوده یا اطلاعات‌مان در این ‌باره به صورت سطحی و پیش پا افتاده است که به نظر می‌رسد این مساله به مراتب قابل
    • بتن جذب کننده کربن دی اکسید! (جنگل بتنی)بتن جذب کننده کربن دی اکسید! (جنگل بتنی) سیمان پرتلند ساخته شده از مواد آهکی از جمله گچ و سنگ آهک و همچنین آلومینا – سیلیکا نیز به عنوان خاک رس است. ساخت بتن شامل خرد کردن مواد اولیه آن, اختلاط آنها
    بازدید کننده عزیز, شما هنوز به عضویت سایت در نیامده اید.
    پیشنهاد می کنم در سایت ثبت نام کنید و یا وارد سایت شوید.
    افزودن دیدگاه
    نام:*
    ایمیل:
    متن نظر:
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
    دو کلمه نمایش داده شده در تصویر را وارد کنید: *

    Powered by DataLife Engine © 2014
    Develop Templates DataLife Engine Web-ARTs